La strategia abitativa di Praga: Le cooperative edilizie

L’edilizia cooperativa ha una lunga tradizione sia a Praga sia nella Repubblica Ceca. I primi riferimenti risalgono già al XIX secolo. Durante l’epoca della Prima Repubblica, le associazioni non avevano solo un carattere professionale, ma anche un impatto sociale e culturale. Il loro sviluppo fu interrotto durante la seconda guerra mondiale per poi essere ripristinato nel secondo dopoguerra, quando questo tipo di costruzione ebbe un ruolo fondamentale per la ricostruzione del patrimonio abitativo distrutto.

Gli anni Cinquanta hanno visto una grande fioritura, quando un gran numero di appartamenti è stato costruito con l’assistenza finanziaria dello Stato e attraverso le cooperative edilizie e i loro membri. Infine, negli anni ’80 e ’90, gli appartamenti in cooperativa costituivano poco meno della metà delle case prefabbricate di nuova costruzione.

Attualmente sono presenti centinaia di associazioni edilizie sul territorio della Repubblica Ceca che pertanto si configura come uno dei Paesi europei con il maggior numero di appartamenti cooperativi.

L’edilizia cooperativa in risposta alla carenza di alloggi

Per fronteggiare l’ampia crisi immobiliare che affligge il territorio locale, il municipio di Praga ha scelto di entrare a far parte di una cooperativa mirata allo sviluppo di abitazioni a costi accessibili, proponendo dei parametri base come requisiti necessari. Essi sono stati adottati dal Consiglio comunale e presuppongono che i potenziali partner siano cooperative edilizie già esistenti, con comprovate competenze sia nel settore della costruzione sia nella gestione di complessi residenziali cooperativi. I partner selezionati sono tenuti a occuparsi della realizzazione dell’edificio, delle questioni correlate e della sua gestione una volta completato. A tale scopo, viene condotta una gara che si conclude con la stipula di un accordo di cooperazione tra il municipio e l’ente prescelto.

Secondo il Consiglio comunale, la costruzione, con la partecipazione della città, gode anche del sostegno politico. La consigliera comunale Hana Kordová Marvanová, responsabile per la legislazione, la pubblica amministrazione e il sostegno all’edilizia abitativa, ha affermato che la disponibilità di alloggi di proprietà o in affitto a Praga è da tempo un problema irrisolto e che pertanto un progetto per l’edilizia cooperativa a prezzi accessibili possa offrire più possibilità di alloggio a prezzi accessibili.

In particolare, la necessità di tale progetto è emersa dai risultati di una ricerca che ha dimostrato come, per acquistare un nuovo appartamento di 70 metri quadri, il cittadino medio di Praga dovrebbe lavorare 14 anni e mezzo, senza spendere soldi per altro. Non solo, negli ultimi tempi i prezzi di vendita di alcuni appartamenti sono ulteriormente aumentati di oltre l’85%. La capitale Ceca risulta inoltre essere l’ultima capitale europea per disponibilità di alloggi.

Presupposto su cui si basa il progetto è che la città metta a disposizione delle cooperative un terreno sulla base di un diritto di superficie o di un contratto di locazione. Gran parte degli appartamenti che rientrano nel progetto cooperativo, sono destinati a coloro che acquistano un appartamento a scopo abitativo e che non possono permettersi un alloggio ai prezzi attuali a Praga, ma che al contempo non soddisfano le condizioni per accedere all’edilizia sociale. L’edilizia cooperativa non è rivolta quindi all’acquisto di immobili destinati a divenire alloggi condivisi come airbnb. La città intende poi trattenere circa un terzo degli appartamenti che mette a disposizione a sostegno dei gruppi bisognosi della popolazione.

Il progetto di edilizia cooperativa approvato dal consiglio comunale potrebbe quindi offrire una soluzione alternativa. Non si tratta tuttavia di un unicum, in quanto si tratta solo del primo progetto pilota, compreso in un programma più ampio, volto a rendere accessibili i prezzi degli alloggi in questa situazione critica.

Il nuovo progetto per lo sviluppo abitativo a Praga

L’Istituto di Pianificazione e Sviluppo di Praga ha pubblicato un nuovo piano per il futuro sviluppo abitativo della città che si concentra sulla costruzione di alloggi accessibili e di qualità, sull’aumento del numero di appartamenti comunali e sulla cooperazione tra la città e attori significativi nel campo dell’edilizia abitativa. La maggior parte delle nuove costruzioni abitative avverrà su aree dimesse inutilizzate e su terreni comunali idonei. La nuova strategia abitativa comprende cinque aree prioritarie di intervento: la costruzione di alloggi accessibili e di qualità, lo sviluppo del fondo comunale per l’edilizia abitativa, alloggi sostenibili per gruppi specifici della popolazione, alloggi attraenti in tutta Praga e la cooperazione tra città e attori chiave. Tale strategia prevede una serie di obiettivi specifici, tra cui la costruzione di 9.000 nuovi appartamenti ogni anno, rispetto ai 5.500 attuali. Il numero di appartamenti comunali dovrebbe aumentare fino a minimo 35.000 entro il 2030 e la Capitale dovrebbe disporre di un minimo di 5.000 appartamenti per l’edilizia sociale.

Il primo progetto di edilizia cooperativa sostenuto dalla città sarà realizzato nei pressi di via Radlická, a Praga 5. Il blocco residenziale di Radlická avrà una superficie totale di 20.000 metri quadrati e sarà composta da due blocchi con ingressi separati. All’interno, il numero degli appartamenti sarà compreso tra 221 e 266, con una superficie media variabile tra i 54 e i 65 m2. I residenti dovranno pagare subito un quarto del prezzo dell’appartamento, mentre il resto sarà pagato come quota del mutuo che la cooperativa stipulerà con la banca per la costruzione. I richiedenti l’adesione dovranno avere la residenza permanente a Praga e non potranno possedere altri alloggi. Oltre a rimborsare il prestito, la cooperativa invierà anche denaro al fondo comunale per lo sviluppo di alloggi a prezzi accessibili, rimborsando così una sorta di anticipo per il futuro acquisto del terreno.

Il piano per il sostegno all’edilizia cooperativa a prezzi accessibili, è stato approvato nel dicembre del 2020 con l’obiettivo di fornire una valida alternativa all’acquisto di un immobile per vivere. Tuttavia, tali progetti di edilizia cooperativa non potranno divenire costruzioni di massa in quanto persiste il problema della limitata disponibilità di terreni.

Fonti: https://www.expats.cz, https://www.havelpartners.com/,  https://praguemorning.cz/, https://www.finep.cz/