Proprietà immobiliare in Repubblica Ceca, da sogno a realtà

Le regole sull’ammissibilità del mutuo da parte delle banche sono ancora molto stringenti e spesso, nonostante ci si senta pronti e solidi finanziariamente ad affrontare un investimento finalizzato all’acquisto di un immobile, la banca si rifiuta di concedere un mutuo ipotecario. 

In particolare per gli stranieri che vivono in Repubblica Ceca, il processo per ottenere un mutuo può configurarsi come un percorso ostico, soprattutto in caso di mancanza della necessaria documentazione di residenza o dei requisiti fiscali.

Gli alti prezzi degli immobili, l’aumento dei costi di costruzione, l’inflazione e soprattutto i mutui non concessi, sono le principali ragioni che rendono un alloggio inaccessibile in Repubblica Ceca. Fino a qualche anno fa, se la banca si rifiutava di concedere un mutuo, non vi era una soluzione alternativa se non l’affitto.

Tuttavia, da qualche anno un nuovo modello abitativo nato nel Regno Unito intorno agli anni ’50 e ampiamente diffuso nelle zone di influenza anglo-americane sta lentamente prendendo piede anche in Repubblica Ceca, nonostante alcune incertezze normative iniziali, con l’obiettivo di colmare il divario tra proprietà e affitto. Si tratta del modello di affitto con riscatto, servizio offerto tramite diversi progetti, tra cui MOOY, la startup Ownest e il programma BYX, che ha rivoluzionato la disponibilità di alloggi nel Paese. 

Come funziona?

L’affitto con riscatto offre un approccio alternativo all’acquisto di una casa senza dover ricorrere a un mutuo. Si tratta di un accordo che prevede l’affitto di una casa per un periodo definito, durante il quale si ha la possibilità di acquistare l’immobile prima della scadenza del contratto. In genere, i contratti di “rent-to-own” sono costituiti da due componenti fondamentali: un contratto di locazione standard e un’opzione di acquisto. Le case in affitto quindi sono dotate di una caratteristica unica nel contratto di locazione: l’opzione (o l’obbligo) di acquistare la proprietà dopo un determinato periodo. 

Infine, il modello rent-to-own può essere suddiviso in due sottocategorie. Nella prima variante, l’interessato stipula un accordo con il venditore dell’appartamento per pagare l’affitto e acquistare gradualmente l’appartamento nel corso di diversi anni. Nella seconda variante, l’interessato firma un contratto con il venditore per affittare l’appartamento con un diritto preferenziale di acquisto. 

Al termine del periodo di locazione, in base al tipo di contratto, quindi, il cliente è obbligato ad acquistare l’immobile o può rifiutare. Un contratto di locazione-acquisto impone al cliente l’obbligo di acquistare l’immobile dopo la scadenza del contratto di locazione, mentre un contratto di locazione con opzione, gli offre la possibilità di scegliere. Chiaramente questa opzione prevede il pagamento di una commissione, che però può essere parte integrante dell’accordo. Ciò viene fatto al fine di tutelare il venditore dall’incertezza derivante da un eventuale recesso di contratto da parte dell’interessato.

Il servizio tuttavia non è esente da criticità, come ad esempio la determinazione del prezzo dell’appartamento e la sua reale inflazione. Trattandosi dunque di un nuovo tipo di servizio, è importante che sia ben regolamentato a livello legislativo.

Gli affitti con riscatto in Repubblica Ceca

Zdenka Klapalová, presidente dell’Associazione per lo sviluppo del mercato immobiliare, considera l’emergere di un’altra offerta abitativa come una buona alternativa. Questo modello, che offre un’alternativa ai mutui e al differimento degli oneri finanziari, può essere particolarmente interessante per le giovani coppie che aspirano alla proprietà di una casa. Dal punto di vista dei proprietari dei progetti abitativi, invece, assomiglia a schemi di built-to-rent, ma consente la vendita delle unità nel tempo.

Tale opzione nasce in risposta all’attuale situazione del mercato, in cui la maggior parte dei clienti non dispone di mezzi propri sufficienti per ottenere un mutuo o non possiedono i requisiti (non necessariamente di tipo finanziario) per poterlo fare. Tuttavia, alcune analisi mostrano come nel lungo periodo tale soluzione non sarà la preferita in Repubblica Ceca, ma si rivelerà utile in una fase transitoria, come risposta all’attuale situazione del mercato. Gli stessi fornitori di servizi di rent-to-own, d’altra parte, non sono d’accordo, ritenendo che, poiché il rent-to-own può effettivamente migliorare l’accessibilità abitativa, è molto probabile che altri operatori si affaccino presto in questo mercato emergente.

Il modello rent-to-own è già diffuso in Paesi come l’Inghilterra, l’Australia e gli Stati Uniti, dove da oltre un decennio rappresenta una delle principali soluzioni al problema della mancanza di alloggi per i giovani.

Tuttavia, negli Stati Uniti questi servizi sono accompagnati da alcuni problemi. Nel 2022, il Financial Times ha condotto una ricerca sul più grande operatore americano in questo settore del mercato immobiliare, rivelando che la maggior parte degli affittuari non finisce per acquistare la propria casa e che una parte significativa di loro ha riportato esperienze negative con la gestione immobiliare della società, tra cui problemi di aumento delle spese che hanno reso difficile per loro permettersi l’affitto.

In conclusione, il panorama immobiliare in Repubblica Ceca si è progressivamente trasformato,  grazie all’introduzione del modello “affitto a riscatto”. Tuttavia, se da un lato l’ “affitto a riscatto” rappresenta una risposta innovativa alla situazione attuale del mercato, è importante affrontare  sfide e criticità che esso comporta, come la necessità di regolamentazioni legislative appropriate e la gestione della determinazione dei prezzi e dell’inflazione.

Fonti: https://www.expats.cz/, https://www.investopedia.com/, https://forbes.cz/, https://plus.ceskereality.cz/