Affitti a breve termine e overtourism: sfide e soluzioni a Praga

Con l’aumento del turismo nella Repubblica Ceca, sono moltissimi i visitatori in arrivo a Praga e una parte crescente di loro si rivolge ad Airbnb per alloggi di breve durata, mentre i prezzi delle proprietà sulla piattaforma stanno aumentando in modo significativo. 

Se da un lato il turismo comporta numerosi benefici per una città, contribuendo all’economia locale, allo scambio culturale e allo sviluppo generale, dall’altro, quando diventa eccessivo, può porre sfide e problemi significativi. Un’impennata del turismo può infatti mettere a dura prova le infrastrutture locali, le strutture pubbliche e i siti storici, causando sovraffollamento, lunghe code e una maggiore usura dei siti e delle attrazioni culturali della città. Inoltre, questo fenomeno, chiamato “overtourism” molto spesso ha un impatto sulla vita quotidiana dei residenti, facendo lievitare il costo della vita. Un esempio è dato l’aumento dei prezzi degli immobili indotto dalla maggiore domanda di affitti a breve termine e causa di crescenti difficoltà abitative per i residenti. Infine, congestioni stradali e inquinamento acustico possono compromettere la qualità della vita dei residenti nelle aree turistiche più frequentate.

In risposta, la città di Praga sta cercando attivamente di regolare la crescita degli affitti Airbnb, in modo da ridurre al minimo i disagi nei quartieri e le incertezze legali relative agli affitti tramite la piattaforma, e tenere sotto controllo l’aumento dei prezzi. 

I prezzi degli affitti a breve termine sono aumentati del 25% negli ultimi due anni

Nel 2023 Praga ha registrato un notevole incremento del turismo, accogliendo 7,4 milioni di visitatori, con un significativo aumento del 24% rispetto all’anno precedente. Stimando una crescita continua del numero di turisti nel corso dell’anno, si prevede che tale  tendenza farà aumentare la domanda di alloggi, comportando quasi certamente un aumento dei prezzi. Questa proiezione è supportata dall’elevato numero di prenotazioni già confermate per la primavera e l’estate, periodo in cui si prevede che le visite raggiungeranno numeri record, superiori ai livelli prepandemici del 2020.

I dati della società di analisi degli affitti a breve termine AirDNA rivelano che la tariffa media giornaliera per gli alloggi affittati nella Capitale tramite Airbnb è aumentata di circa il 25% negli ultimi due anni. Nell’aprile del 2022, infatti, il prezzo medio per l’affitto di un appartamento di medie dimensioni per notte era di 2.500 CZK, mentre ad oggi questa cifra è già salita a 3.200 CZK. 

Inoltre, un recente studio condotto dall’Istituto di pianificazione e sviluppo di Praga (IPR) conferma la crescente diffusione di appartamenti nella Capitale utilizzati, a volte illegalmente, per affitti a breve termine. Lo studio ha rivelato che circa 8.000 appartamenti in città vengono affittati su Airbnb, ossia 1.000 in più rispetto alla metà del 2021, e la maggior parte (circa otto su dieci) si trova nel centro città. 

Vincoli legali

Secondo la legge edilizia, le stanze possono essere affittate per soggiorni di breve durata solo nel caso in cui l’appartamento in questione sia destinato a scopi ricettivi. In caso contrario, il proprietario dell’appartamento dovrà ottenere l’autorizzazione all’affitto dal proprietario dell’edificio, un passaggio che viene spesso trascurato. 

Tuttavia, questa non è l’unica limitazione in quanto altri fattori meno scontati contribuiscono alla possibilità di affittare una stanza per pochi giorni. Un esempio è dato da un caso legale dello scorso anno che ha creato un importante precedente, in cui un tribunale distrettuale di Praga ha proibito al proprietario dell’edificio di affittare stanze per soggiorni a breve termine tramite Airbnb a causa delle lamentele per il rumore e il disturbo da parte di altri residenti nell’edificio e per la mancanza dei requisiti legali per subaffittare l’appartamento ad altri ospiti.

L’impatto sull’inflazione degli affitti

L’aumento e la proliferazione delle piattaforme di affitto a breve termine hanno suscitato un notevole dibattito tra i vari governi, l’industria alberghiera, i sostenitori del settore immobiliare, gli attivisti per l’edilizia abitativa e i residenti locali riguardo all’impatto di tali affitti sulla disponibilità e l’accessibilità economica degli alloggi in affitto a lungo termine.

Un articolo pubblicato sulla Harvard Law & Policy Review illustra come gli affitti a breve termine diminuiscano l’offerta di alloggi a prezzi accessibili distorcendo il mercato immobiliare attraverso due meccanismi interconnessi. Il primo meccanismo riguarda una semplice conversione: qualsiasi unità abitativa inizialmente occupata da un residente in città e ora offerta su Airbnb esce di fatto dal mercato degli affitti e viene essenzialmente riproposta come camera d’albergo. Ciò si traduce in un aumento tangibile, seppur moderato, dei prezzi degli affitti, particolarmente concentrato nei quartieri ricchi o in via di gentrificazione e, cosa ancora più significativa, questa conversione diminuisce la già scarsa offerta di alloggi a prezzi accessibili.

Il secondo meccanismo è definito “hotelization”: Fin quando i proprietari di immobili potranno affittare le stanze su Airbnb a prezzi più bassi rispetto alle camere d’albergo, guadagnando comunque molto di più rispetto alle tariffe residenziali, ci sarà un forte incentivo a inserire ogni unità di un edificio su Airbnb piuttosto che affittare a residenti a lungo termine. Questa tendenza porta alla creazione di “cottage hotel”, riducendo così la disponibilità di alloggi.

Tali effetti sono reali tanto che vengono confermati anche dai risultati di altri studi accademici, tra cui un articolo pubblicato dai ricercatori del National Bureau of Economic Research, dell’UCLA e della University of Southern California, secondo cui negli Stati Uniti un aumento del 10% degli annunci Airbnb corrisponde a un aumento dello 0,42% degli affitti e dello 0,76% dei prezzi delle case.

Considerando la crescita esponenziale dell’industria degli affitti a breve termine, pari all’800% dal 2011, sono quindi comprensibili le preoccupazioni di molti in merito all’impatto di questo fenomeno sull’accessibilità e sulla disponibilità di alloggi in affitto a lungo termine.

La città di Praga sta lavorando a una regolamentazione più stringente

La città di Praga sta collaborando con il Ministero dello Sviluppo Regionale su una proposta di legge che autorizzerebbe le città a regolamentare autonomamente gli affitti di appartamenti a breve termine sulle piattaforme di prenotazione e che dovrebbe essere approvata dalla Camera dei Deputati nel corso dell’anno, con l’obiettivo primario di ridurre il numero di appartamenti disponibili per affitti a breve termine e la probabilità di evasione fiscale.

Come già discusso in uno dei nostri precedenti articoli, l’emendamento prevede che i fornitori di alloggi a breve termine si registrino e ottengano un numero di identificazione unico, che dovrà essere esposto in modo visibile su ogni annuncio sulle piattaforme di alloggio. Inoltre, le piattaforme stesse avranno la responsabilità di trasmettere regolarmente le informazioni su questi numeri al Ministero dello Sviluppo Regionale.

Fonti:  https://www.expats.cz/,  https://www.airdna.co/, https://www.czso.cz/, https://granicus.com/, https://www.altusgroup.com/