Mercato immobiliare davanti a una svolta: il divario tra ipoteca e affitto tende a diminuire
Il divario tra la spesa per le rate del mutuo e il pagamento dell’affitto si è notevolmente ridotto nel corso dell’ultimo anno. Tuttavia gli affitti restano più convenienti in tutte le regioni della Repubblica Ceca.
Sia gli esperti del settore immobiliare e bancario, sia coloro i quali sono interessati all’acquisto di una casa propria hanno seguito con attenzione lo sconto dei mutui ipotecari degli ultimi mesi che avvicina a un importante punto di svolta. Dopo un biennio in cui i tassi d’interesse elevati e l’alto prezzo degli immobili hanno contribuito a rendere le rate dei mutui superiori all’affitto medio mensile, adesso le spese abitative di inquilini e proprietari iniziano a convergere.
Secondo l’esperto Libor Ostatek ciò è imputabile alla scelta della Banca nazionale Ceca di abbassare più volte nel corso di quest’anno il tasso d’interesse di base. Infatti, proprio nello scorso mese, marzo 2024, si è registrato il tasso d’interesse sui mutui ipotecari più basso da giugno 2022, arrivando al 5,19%.
Secondo le analisi condotte da SZ Byznys, basate sul tipo d’ipoteca più comune e sui dati del portale immobiliare Sreality.cz, nell’ultimo anno si è registrato un notevole aumento, pari a migliaia di corone, delle rate medie dei mutui e degli affitti medi nelle diverse regioni della Repubblica Ceca.
Attualmente si osserva una vicinanza maggiore tra le rate dei mutui e gli affitti nelle regioni di Karlovy Vary e Moravia-Slesia, dove la differenza si attesta intorno a solo mille corone. Al contrario, il divario più marcato persiste nella capitale, dove i proprietari immobiliari pagano oltre 11.000 corone in più per la restituzione dei mutui, rispetto agli affitti. Tuttavia si è notato un importante cambiamento anche in questo contesto: solo lo scorso febbraio, tale divario era mediamente superiore alle 16.000 corone ceche. Questa situazione, che persiste a Praga, non è imputabile solo all’aumento dei tassi d’interesse (fenomeno presente in tutto il Paese), ma soprattutto ai prezzi degli immobili notevolmente più elevati rispetto al resto della Repubblica Ceca.
Anche in altre città principali, dove la media regionale è influenzata da zone più convenienti, si riscontra comunque una situazione analoga. Per esempio, secondo l’analisi di Hypoamìr Brno, per acquistare un appartamento di 60 m2 in buone condizioni, sono necessarie circa 6,6 milioni di corone ceche. Ciò si traduce in una rata mensile del mutuo (con un loan-to-value del 70%, un tasso d’interesse del 5,39% e una durata di 30 anni) superiore a 25.000 corone, mentre per l’affitto di un appartamento simile, occorrerebbero 17.000 corone ceche. In tal caso, optando per l’affitto si risparmiano più di 8.000 corone.
Nella Moravia meridionale, la differenza tra la rata del mutuo e l’affitto è pari invece a circa 4.000 corone.
Gli esperti attribuiscono la progressiva convergenza delle rate e degli affitti osservata nell’ultimo anno in tutta la Repubblica Ceca a diverse variabili. In particolare, il prezzo degli immobili ha un impatto considerevole sul calcolo: un aumento del prezzo si traduce in un aumento della rata del mutuo. Anche il tasso d’interesse svolge un ruolo chiave, mentre l’età del richiedente può influenzare la durata del rimborso e l’importo complessivo. Al contrario, il canone d’affitto è considerato un fattore neutro.
Secondo i dati dell’associazione bancaria ceca, lo scorso anno i prezzi degli appartamenti più vecchi, sono diminuiti del 7% a causa della diminuzione della domanda. Tuttavia, anche l’aumento degli affitti ha contribuito alla situazione attuale. Secondo Michal Pich, gestore dei server immobiliari realitycechy.cz e realitymorava.cz, molti proprietari d’immobili hanno incrementato i loro affitti, in linea con l’inflazione, che nel 2022 è stata del 25,1%. Tale fenomeno è stato particolarmente evidente a Praga, Brno, Hradec Králové e Olomouc.
Sempre secondo l’esperto Libor Ostatek, la situazione potrebbe migliorare considerevolmente nella maggior parte delle regioni, non appena i tassi d’interesse si avvicineranno alla soglia del 3%. Tuttavia tale scenario si configura come un’utopia, quantomeno nel breve termine, per gli esperti bancari, che attualmente stimano un calo d’interesse intorno al 4%.
Secondo alcuni vi è però il rischio che un’eventuale equiparazione tra le rate dei mutui e i canoni d’affitto possa influenzare ulteriormente l’andamento dei prezzi immobiliari, aumentando la pressione per l’acquisto d’immobili e quindi facendo lievitare ulteriormente i prezzi. Tuttavia, l’analisi di Wüstenrot suggerisce che nel 2020 l’affitto ha superato la rata del mutuo per l’ultima volta. Tale fenomeno, accompagnato da un aumento significativo dell’interesse per l’acquisto degli immobili, ha causato un aumento dei prezzi delle abitazioni. Pertanto, analoga situazione potrebbe ripetersi a causa del recente calo dei tassi d’interesse.
Secondo l’esperto David Eim, l’acquirente potrebbe non aspettare che la rata del mutuo scenda al di sotto del livello dell’affitto, ma potrebbe essere influenzato da una leggera inflessione. Questo suggerisce che, se in grado di permettersi un mutuo ipotecario adeguato, molte persone preferiscono possedere piuttosto che affittare.
In conclusione, mentre il settore immobiliare ceco continua a evolversi, è importante monitorare da vicino le tendenze e considerare attentamente le opzioni disponibili per gli acquirenti e gli affittuari alla luce delle condizioni del mercato e delle proprie esigenze finanziarie.
FONTI: https://www.seznamzpravy.cz/
