Gli affitti a breve termine in Repubblica Ceca: regolamentazione e implicazioni future 

Negli ultimi anni, l’espansione degli affitti a breve termine, facilitata da piattaforme come Airbnb, ha trasformato il panorama urbano di molte città europee, Praga inclusa. Se da un lato ha contribuito a un aumento delle entrate turistiche, dall’altro ha avuto un impatto significativo sul mercato immobiliare, sull’accessibilità abitativa e sulla vivibilità urbana. La Repubblica Ceca, consapevole di queste problematiche, ha deciso di introdurre una nuova normativa che entrerà in vigore nel 2025.

Praga, come molte altre città europee, ha sperimentato una forte crescita degli affitti a breve termine, specialmente nelle aree centrali. Questa tendenza è particolarmente evidente nel quartiere di Praga 1, dove molti appartamenti sono stati convertiti in alloggi per turisti.

La diffusione di questi affitti ha ridotto sensibilmente la disponibilità di alloggi per i residenti, aggravando una crisi abitativa già presente. La Repubblica Ceca presenta uno dei peggiori rapporti in Europa tra reddito medio e costo delle abitazioni: per acquistare una nuova abitazione standard , i cechi devono risparmiare l’equivalente di 13,3 salari annuali lordi, una cifra rimasta sostanzialmente invariata rispetto alla precedente edizione del Property Index (Deloitte,2024). Questa dinamica ha avuto un effetto a catena sui prezzi degli affitti, che a Praga hanno raggiunto i 15,9 EUR al metro quadro nel 2023. Tali cifre rendono gli affitti proibitivi per molti residenti, costretti a spostarsi fuori dal centro città.

Sul piano sociale e culturale, la trasformazione degli appartamenti in case vacanza ha ridotto la popolazione stabile nei quartieri centrali, minando il tessuto sociale. Inoltre, sono emersi problemi legati al rumore, al sovraffollamento e alla gestione dei rifiuti, che hanno compromesso la qualità della vita dei pochi residenti rimasti nelle aree più turistiche.

Per affrontare le problematiche legate agli affitti a breve termine, il governo ceco ha introdotto una serie di normative che entreranno in vigore nel 2025. In particolare, i comuni verranno dotati di più autonomia e potranno stabilire una durata massima per gli affitti, limitando il numero di giorni in cui una proprietà può essere affittata tramite queste piattaforme, con l’intento di evitare che le abitazioni vengano utilizzate esclusivamente come case vacanza, a scapito dell’offerta di residenze permanenti. Inoltre, saranno imposte restrizioni riguardo alla superficie massima degli spazi che possono essere affittati per breve periodo, al fine di salvaguardare l’uso residenziale, soprattutto nelle zone centrali delle città, che sono quelle più colpite dal fenomeno.

Un altro intervento significativo riguarda l’aumento della tassa di soggiorno. Sebbene la cifra attuale si aggiri attorno ai 50 CZK per notte, si prevede che la tassa possa aumentare, con l’intento di allinearsi alla media europea. L’obiettivo di questa misura è quello di generare maggiori entrate fiscali, che possano poi essere reinvestite nei servizi pubblici e nella gestione delle aree turistiche. Le stime sull’economia sommersa suggeriscono che un numero significativo di soggiorni tramite piattaforme online non viene rendicontato, con una perdita annuale di circa 800 milioni di corone per lo Stato. A livello locale, i comuni perdono circa 55 milioni di corone ogni anno in tasse di soggiorno non riscosse.

Per risolvere queste problematiche, è stato creato il sistema digitale eTurista, che obbligherà tutti gli affittacamere e le piattaforme ad effettuare una registrazione. Questo sistema permetterà una gestione centralizzata e semplificata dei dati, eliminando la necessità di tenere registri separati per diversi enti statali e locali, riducendo al contempo il rischio di evasione fiscale. Il sistema sarà operativo a partire dal 2025 e rappresenta una delle misure fondamentali per migliorare la trasparenza e il controllo del mercato degli affitti brevi, prevenendo le pratiche illegali e migliorando la gestione delle risorse turistiche.

Le autorità locali e nazionali hanno evidenziato l’importanza delle nuove normative per bilanciare le esigenze del turismo con quelle della residenzialità. A Praga 1, il quartiere più colpito dalla proliferazione degli affitti a breve termine, il fenomeno ha causato un calo significativo della popolazione stabile e un aumento delle problematiche legate al rumore e al degrado urbano, influendo negativamente sulla qualità della vita. Inoltre, limitare gli affitti a breve termine è visto come uno strumento per arginare la speculazione immobiliare e rendere gli alloggi più accessibili per i residenti locali.

L’introduzione delle nuove regolamentazioni avrà implicazioni economiche e sociali, con potenziali effetti sia positivi che negativi. Tra i benefici previsti, si segnala una possibile riduzione della pressione sul mercato immobiliare, grazie a una maggiore disponibilità di alloggi per affitti a lungo termine, accompagnata da un probabile calo dei prezzi delle abitazioni. Inoltre, le restrizioni potrebbero migliorare la vivibilità urbana, diminuendo i disturbi nei quartieri residenziali e favorendo un maggiore equilibrio tra turismo e vita locale.

Tuttavia, non mancano le sfide. Le piattaforme digitali, come Airbnb, temono che le nuove normative possano ridurre l’attrattiva turistica di Praga, incidendo negativamente sull’afflusso di visitatori internazionali. Un’altra criticità riguarda l’applicazione pratica delle regole: l’efficacia delle misure dipenderà dalla capacità delle autorità di monitorare e sanzionare eventuali affitti irregolari, una problematica già diffusa nella città.

La regolamentazione degli affitti a breve termine a Praga potrebbe rappresentare un modello per altre città europee, molte delle quali affrontano problematiche simili. Città come Amsterdam, Barcellona e Berlino hanno già adottato restrizioni simili, con risultati variabili. Un elemento chiave sarà la flessibilità delle normative ceche, che consentono ai comuni di adattare le regole alle proprie esigenze locali.

Fonti: https://www.expats.cz/czech-news/article/how-prague-wants-to-limit-airbnb-services-from-2025, https://www.expats.cz/czech-news/article/czech-republic-prepares-new-regulations-for-airbnb-and-similar-providers, https://praguemorning.cz/new-law-could-limit-short-term-rentals-across-czechia-in-2025/, https://www.themayor.eu/en/a/view/czechia-to-curb-short-term-rentals-in-2025-12738, https://www.praguedaily.news/2024/11/15/prague-1-plans-to-step-up-action-against-illegal-short-term-rentals/, https://shorttermrentalz.com/news/czech-prague-details-legislation-2025/