I recenti sviluppi nel mercato immobiliare ceco e le ultime variazioni dell’indice di accessibilità degli appartamenti

Da circa un anno a questa parte, il mercato immobiliare Ceco sta registrando una discreta crescita in termini di transazioni. Considerando l’ultimo trimestre del 2023, le vendite di appartamenti in edifici di nuova costruzione sono quasi raddoppiate rispetto all’anno precedente, mentre si è registrato un aumento del 49% nella vendita di appartamenti in edifici più vecchi. Secondo gli esperti dell’Associazione Bancaria Ceca, questa ripresa indica il ritorno a una situazione “normale” dopo la netta flessione del mercato osservata nella seconda metà del 2022 in risposta all’inizio del conflitto Russo-Ucraino.

Inoltre, l’evoluzione dei prezzi deve essere valutata sulla base dei diversi sviluppi nei singoli trimestri negli ultimi due anni, quando i prezzi sono scesi principalmente tra il terzo trimestre del 2022 e il secondo trimestre del 2023, per poi ristagnare o aumentare solo leggermente dal terzo trimestre in avanti.

“Soprattutto nella seconda metà del 2023, il mercato era già molto più attivo rispetto ai quattro trimestri precedenti. Ciò significa che ci stiamo gradualmente riavvicinando alle normali dinamiche tra domanda e offerta che c’erano prima della guerra e prima del boom esagerato del 2021”. Questo è quanto ha dichiarato Milan Roček, direttore di Dataligence, il quale ha aggiunto che sarebbe meglio descrivere l’attività registrata alla fine del 2023 come un ritorno alla situazione di fine 2020.

La ripresa del mercato immobiliare è stata fondamentalmente sostenuta da un mix di elementi. In particolare, la graduale crescita del mercato dei mutui dello scorso anno è da attribuire a una combinazione di fattori, tra cui l’allentamento delle regole sugli indicatori di reddito da parte della Banca nazionale ceca, un leggero calo dei prezzi degli immobili e una diminuzione dei tassi ipotecari. Jakub Seidler, capo economista dell’Associazione bancaria ceca, prevede ulteriori sviluppi nel processo di ripresa del mercato dei mutui che, per quanto non raggiungerà i livelli pre-pandemici, vedrà una crescita a due cifre per tutto l’anno.

Nell’ultimo periodo, il divario tra i tassi di crescita dei redditi delle famiglie e dei prezzi degli immobili si è leggermente ridotto grazie a un lieve rallentamento di questi ultimi.

In un confronto internazionale condotto nel 2022, la Repubblica Ceca si era classificata al primo posto tra i Paesi in cui la recente crescita dei prezzi degli immobili ha superato ampiamente la crescita del reddito delle famiglie e nonostante la variazioni dell’anno scorso abbiano portato ad una leggera correzione, la differenza è ancora notevole e il Paese continua a occupare le prime posizioni nei confronti internazionali in termini di inaccessibilità agli alloggi.

Per quanto riguarda l’andamento dei prezzi degli immobili nell’Unione Europea, la Repubblica Ceca si distingue come uno dei Paesi leader nelle dinamiche di crescita a lungo termine. Nell’ultimo decennio, i prezzi degli immobili nel Paese sono aumentati del 125%, superando la media UE pari a “solo” il 55%, e quest’anno si prevedono ulteriori aumenti. In particolare, Milan Roček di Dataligence prevede un mercato immobiliare un po’ più attivo, ma non si aspetta una crescita rapida. Una crescita modesta dell’1% nei prezzi degli immobili potrebbe potenzialmente portare ad un aumento nella disponibilità di immobili, attenuando la disparità tra la crescita dei prezzi degli immobili e i redditi nominali delle famiglie.

Per quanto riguarda le nuove costruzioni, Seidler ipotizza che, in caso di aumento della domanda, ci si possa aspettare una riduzione degli incentivi di marketing da parte degli sviluppatori, alla base dei leggeri sconti sulle nuove costruzioni nella prima metà dello scorso anno. Invece in merito agli appartamenti di vecchia costruzione, si prevede un leggero aumento dei prezzi per l’anno in corso come conseguenza. Non solo lo Stato, ma anche le città possono contribuire a migliorare il livello di accessibilità degli alloggi, aumentando gli affitti dei propri edifici o intraprendendo nuove costruzioni. Miroslav Žbánek, vicepresidente dell’Unione delle città e dei comuni (ANO), sottolinea l’importanza di un sostegno finanziario alle città e ai comuni per la costruzione e le modifiche legislative o tecniche per accelerare i preparativi per la costruzione, insieme a possibili sovvenzioni nazionali o europee.

L’Indice di accessibilità delle abitazioni sviluppato sulla base dei dati forniti da EMA Data ha l’obiettivo di monitorare l’andamento del livello di accessibilità degli appartamenti in ogni regione della Repubblica Ceca e, combinando i prezzi medi degli immobili nelle singole regioni con i tassi di interesse dei mutui ipotecari, calcola il prezzo medio al metro quadro per un normale appartamento ad uso personale, indipendentemente dalle sue condizioni o dal materiale di costruzione. Il valore che ne risulta viene poi confrontato con quello iniziale fissato pari a 1 nel marzo 2020, tenendo conto che più alto è il valore, meno accessibili sono gli appartamenti, e viceversa, se il valore è inferiore al livello 1, la disponibilità di appartamenti aumenta. In generale, questo indice è molto utile in quanto, confrontato con i livelli di reddito attuale, esprime in percentuale la quantità di reddito netto mensile di una famiglia assorbita dalla rata del mutuo per un appartamento al prezzo medio corrente.

Attualmente, l’indice a livello nazionale ha un valore medio di 2,15, ma il suo calcolo su base regionale dimostra come l’accessibilità agli appartamenti per un mutuo ipotecario differisca in base alla regione considerata.

Il valore dell’indice a Praga, per esempio, pari a 1,69, non ha mai superato il doppio durante il periodo di monitoraggio, ciononostante il livello di accessibilità nella città è peggiorato di circa il 71% rispetto a marzo 2020.

Oltre a Praga e alla regione di Karlovy Vary, anche Vysočina e la regione della Boemia meridionale sono rimaste sotto la soglia di 2, mentre in altre regioni l’inaccessibilità agli appartamenti supera di oltre il 100% i valori di marzo 2020.

Per quanto riguarda l’ammontare della rata media per il rimborso dei mutui, i residenti a Praga in linea generale pagano rate più alte, nonostante la leggera riduzione registrata ultimamente rispetto alla scorsa settimana. Praga è seguita poi dalla regione della Moravia meridionale, in cui attualmente l’importo di una rata media è pari a 20.844 CZK e dalla Boemia centrale, dove i proprietari spendono poco meno di 20.000 corone al mese. Al contrario, la Regione di Ústí ha da sempre registrato in media la rata di rimborso più bassa, raggiungendo nell’ultimo periodo le 9.333 corone. Detto questo, in tutte le regioni ceche si è registrata una riduzione sugli importi delle rate dei mutui durante questa settimana e di conseguenza anche la media nazionale è leggermente diminuita.