La domanda guida la crisi immobiliare ceca: perché l’edilizia da sola non è la soluzione
Da oltre un decennio la Repubblica Ceca è alle prese con l’aumento dei prezzi degli immobili residenziali e degli affitti. I recenti sviluppi hanno inizialmente lasciato intendere un miglioramento della disponibilità di alloggi, poiché il rallentamento dell’economia, la diminuzione dei redditi delle famiglie e l’aumento dei tassi ipotecari hanno causato un calo dei prezzi degli appartamenti.
Tuttavia ,secondo il Real Index di Deloitte, i prezzi degli appartamenti hanno registrato una ripresa nell’ultimo trimestre dello scorso anno dopo quattro trimestri di calo. Il prezzo medio al metro quadro degli appartamenti venduti nella Repubblica Ceca è salito a 95.500 corone, superando i livelli di prosperità pre-Covid. Nonostante gli sforzi della Banca nazionale ceca (CNB), la crescita non è rallentata, anzi, e l’aumento dei costi immobiliari sta facendo lievitare anche i canoni di locazione, esacerbando i problemi di accessibilità agli alloggi, che sono diventati una preoccupazione politica cruciale.
Da un’analisi dei dati, con 408 appartamenti per mille abitanti, la disponibilità di alloggi nella Repubblica Ceca risulta essere una delle più basse in Europa, collocando il Paese al 24° posto tra i Paesi dell’UE.
La situazione è resa ancora più grave dal crescente divario tra reddito e prezzo degli immobili. In Repubblica Ceca infatti da un decennio i prezzi degli appartamenti aumentano più rapidamente dei redditi dei cittadini, aumentando del 144% dal 2022 al 2024 contro la limitata crescita del 57% del reddito medio delle famiglie.
L’andamento del mercato immobiliare post-COVID ha sfidato le aspettative degli economisti in diversi Paesi. A differenza di quanto previsto, in seguito alla pandemia i prezzi del mercato immobiliare stanno aumentando più rapidamente dei livelli pre-pandemia. I mercati faticano a tenere il passo con l’accresciuto appetito per gli immobili da parte degli investitori e con la domanda di abitazioni, che ha portato a un rapido aumento dei prezzi.
Opinione condivisa da costruttori, economisti e politici è quella per cui il costo alto degli appartamenti in Repubblica Ceca sia inevitabilmente legato al fatto che non si costruiscano nuove abitazioni a causa delle complesse procedure di autorizzazione e dell’eccessiva burocrazia. Tuttavia, numerose analisi di esperti dimostrano che le dinamiche del mercato immobiliare sono molto più complesse di così, poiché la domanda di appartamenti non nasce solo per soddisfare le esigenze abitative, ma rappresenta anche un importante asset di investimento.
Uno studio condotto dal think tank IDEA presso l’università CERGE-EI ha analizzato i fattori che hanno contribuito alla crescita dei prezzi degli immobili residenziali in Repubblica ceca nel periodo compreso tra il 2013 e il 2021. Coloro che hanno condotto tale studio hanno concluso che la costruzione di più case non ha avuto un impatto significativo sull’aumento dei prezzi degli appartamenti. Durante l’arco temporale preso in considerazione, i prezzi reali degli immobili residenziali in Repubblica Ceca sono aumentati del 63%, ma in base all’analisi condotta, l’effetto reddito, ha contribuito per il 32% di tale incremento. Un ulteriore 20% è stato attribuito alla maggiore disponibilità di ipoteche e alla convinzione delle famiglie che i costi dei finanziamenti ipotecari diminuiranno gradualmente grazie alla crescita dei redditi e all’andamento dell’inflazione.
Gli autori sono quindi giunti alla conclusione che una maggiore costruzione di abitazioni probabilmente non avrebbe avuto quasi alcun effetto sull’aumento dei prezzi delle case e degli appartamenti cechi durante questo periodo.
Nonostante un ritmo di costruzione delle abitazioni in linea con la media storica, circa 30.000 appartamenti all’anno, gli autori dello studio ritengono che un’intensificazione della costruzione non sarebbe in grado di frenare significativamente l’aumento dei prezzi, poiché ciò dipende anche da altri fattori. Infatti, per compensare l’aumento dei prezzi dovuto alla riduzione dei costi impliciti dei finanziamenti ipotecari, sarebbe necessario costruire oltre 100.000 appartamenti l’anno superando il picco storico di costruzione del 1975 , un obiettivo chiaramente irrealistico.
Lo studio suggerisce che i prezzi potrebbero diminuire in modo più significativo se i tassi di interesse sui mutui aumentassero e le famiglie si aspettassero una bassa inflazione unita a una minima crescita dei salari reali. Ciò sottolinea che molteplici fattori economici contribuiscono alle dinamiche del mercato immobiliare al di là dei soli livelli di costruzione.
A simili conclusioni era giunta anche un’analisi della CNB, che aveva esaminato i fattori della crescita dei prezzi immobiliari tra il 2002-2003 e il 2007-2008, ma anche altre pubblicazioni professionali, quali l’Oxford Economics, il Geoffrey Meen e altri.
In sintesi, sebbene l’aumento dell’offerta non sia insignificante, la sua influenza è meno pronunciata rispetto ai fattori di domanda e varia in modo imprevedibile tra le diverse economie. Ad esempio, l’Austria ha registrato un calo della disponibilità di appartamenti nonostante l’aumento delle costruzioni, mentre la Polonia ha visto un miglioramento della disponibilità.
In conclusione, l’analisi condotta rivela che la sola accelerazione della costruzione non è sufficiente a risolvere il problema della mancanza di disponibilità di alloggi in Repubblica Ceca da oltre un decennio, in quanto i fattori che guidano l’aumento dei prezzi degli immobili sono molteplici e complessi.
Inoltre, l’intensificazione della costruzione non sarebbe in grado di frenare l’aumento di prezzi in modo significativo in quanto sarebbe necessario un volume di costruzione superiori rispetto alle reali capacità del settore. L’analisi suggerisce poi che una significativa riduzione dei prezzi potrebbe verificarsi solo con un cambiamento nei fattori economici, come l’aumento dei tassi di interesse sui prestiti e l’aspettativa di bassa inflazione e bassa crescita dei salari reali.
In sintesi, l’approccio alla crisi degli alloggi richiede una comprensione dettagliata dei fattori economici, sociali e normativi che influenzano il mercato immobiliare. Sforzi concertati da parte dei decisori politici, degli economisti e degli operatori del settore sono necessari per affrontare efficacemente questa sfida complessa e critica per il benessere sociale ed economico della Repubblica Ceca.
Fonti: https://www.seznamzpravy.cz/
