Tendenze e prospettive 2024 per il mercato immobiliare Europeo

Le prospettive per il mercato immobiliare europeo stanno migliorando progressivamente, grazie al rallentamento dell’inflazione e al recente taglio dei tassi d’interesse da parte della BCE. Tuttavia, il fattore principale che sta contribuendo al miglioramento delle prospettive è la solida performance operativa del settore immobiliare, che continua a essere particolarmente positiva. A parte gli uffici secondari, l’immobiliare rimane in scarsa disponibilità e gli affitti sono in aumento. Secondo i dati di MSCI, i valori degli affitti in Europa sono aumentati del 4,3% in tutti i settori nei 12 mesi precedenti al primo trimestre del 2024. Gli affitti per l’industria sono aumentati del 6,8%, per il residenziale del 6,3%, per gli uffici del 2,8% e per il retail dell’1,6%.

Complessivamente, tutti gli affitti immobiliari sono aumentati dell’8,6% dal periodo di rallentamento iniziato a giugno 2022. Dopo la crisi finanziaria globale, gli affitti immobiliari erano scesi dell’8,5% prima di stabilizzarsi due anni e mezzo dopo l’inizio del rallentamento.

La crescita economica è un fattore chiave per la domanda degli inquilini e per le tendenze degli affitti. Anche se attualmente la crescita economica è incostante, le prospettive sono migliorate. I Composite PMI rimangono positivi in media e i mercati del lavoro mostrano resilienza. La disoccupazione nell’UE è scesa al 6,4% ad aprile 2024. La crescita salariale reale nella zona euro è stata del 5,3% a maggio, il tasso più alto dal giugno 2022. Questi fattori stanno sostenendo la ripresa ciclica dell’immobiliare più dei tagli dei tassi di interesse.

Dal punto di vista dei vari segmenti immobiliari, le prospettive per il settore uffici a livello europeo sono miste.  La domanda di spazi per quest’ultimi è aumentata a 1,7 milioni di metri quadrati nel primo trimestre del 2024, un incremento del 2% rispetto allo stesso periodo del 2023. Tuttavia, la domanda complessiva è ancora inferiore dell’11% alla media pre-pandemia, e la domanda strutturalmente inferiore di uffici è dovuta principalmente alla crescita del lavoro flessibile. Inoltre in Europa, i canoni per gli uffici di alta qualità continuano a crescere rapidamente in molte città. A Parigi, ad esempio, i canoni sono aumentati del 7,4%, raggiungendo un nuovo record di €1.070 per metro quadrato.

Il mercato della logistica ha mostrato segnali contrastanti. Nonostante il tasso di occupazione sia aumentato a 6,2 milioni di metri quadrati nel primo trimestre del 2024, l’offerta di magazzini di alta qualità è ancora scarsa. L’industria prevede una diminuzione dell’offerta nei prossimi mesi, e i canoni di locazione sono aumentati del 6,8% rispetto all’anno precedente. La domanda di logistica rimane forte, specialmente per gli asset in località strategiche.

Il settore retail ha registrato una risalita, grazie soprattutto all’aumento dei tassi di risparmio durante la pandemia e alla crescita dei salari reali. Il tasso di sfitto per i magazzini al dettaglio in Europa è sceso al 3,8%, con il Regno Unito che ha visto tassi anche più bassi. Tuttavia, i centri commerciali hanno ancora una sfida strutturale, con tassi di sfitto che sono aumentati al 13% nel primo trimestre del 2024. Le previsioni per i centri commerciali sono quindi più caute, sebbene ci sia un rinnovato interesse per il retail di lusso e i parchi commerciali al dettaglio.

Il mercato residenziale si è mostrato resiliente durante la pandemia e il rallentamento economico attuale. I tassi di sfitto nelle 30 principali città europee si sono attestati al 3%, in calo rispetto al picco del 4% nel 2021. In alcune città, i canoni di locazione sono aumentati a doppia cifra, con una media di crescita del 6,3% registrata nel primo trimestre del 2024. L’offerta limitata di nuovi alloggi in tutta Europa supporta la resilienza dei flussi di cassa nel settore residenziale, sebbene gli investitori debbano essere attenti a nuove normative sui canoni e sulla sostenibilità.

Fonti: https://www.abrdn.com/en-gb/institutional/insights-and-research/european-real-estate-market-outlook-q3-2024